吴建斌:房企万一资金周转困难,有几个措施可用

2019-09-04 投稿人 : www.mcxj.net 围观 : 810 次

房地产锐观2011.1.78我想分享

指南

本文的来源是“易禾高级管理培训”,由吴建斌先生担任Easy Home Wharton商学院的导师。

吴建斌先生,作为碧桂园的前首席财务官,《我在碧桂园的1000天》,有一种感觉,红妹再次阅读,并从中受益匪浅。 (如果您也想阅读,红妹有电子版,请在微信上添加帖子)

吴建斌先生在过去30年里只改变了三个房地产事业。他在最初的30年里一直在中国建筑和中国海运。他于2014年4月加入碧桂园,于2017年4月加入阳光城。在房地产界受到尊敬。

吴建斌先生说,房地产企业的负债率是高还是低,未来10年是否继续赌博取决于房企是否应对五个影响因素,是否是,否,或模糊。

由于我之前和之后一直负责几家上市公司的财务状况,每当我看到投资者或媒体要求表现时,总会有关于债务比率如何控制和控制目标的问题。我很生气地解释我的观点。因此,可以看出,控制债务比率是房地产企业经营中的一件大事。

我的意见是你看不到它,你不能谈论它。

01

债务利率管理是必修课程

债务比率,也称杠杆比率。

在我读过的教科书中,我只教我们如何计算这类指标,但没有说明这些指标的哪些方面是最合理的。这表明债务比率没有统一的标准。

1997年亚洲金融危机袭击香港时,对中国海运房地产的打击是致命的。好痛。 2001年,确定了净债务水平不超过40%的红线管理。

铁法必须严格执行。后来,公司跑得快,稳定了。经过多年,它已成为行业的利润王,市值王和品牌价值之王。

我于2014年4月加入碧桂园后,为了在海外融资方面取得重大突破,我向海外投资者发出明确信号,表明净债务水平控制在70%以内。虽然我当时不能这样做,但很难做到,但由于这种需要,我一直在努力。

三年后,碧桂园不再相同。

因此,债务比率管理是必修课程。

重视锦上添花,市场对管理充满期待,并将为管理层的不懈努力作出庄重承诺。努力工作,就像硫酸与水混合时发生的巨大爆炸一样。这是化学作用。

在线(有限)管理的五大要素

在现实和实践的过程中,债务比率管理是一个非常复杂和非常敏感的事情。用一两句话说清楚是不可能的。经验告诉你,它通常是一个接一个的内部游戏。

既然是游戏,那就是胜负。

如果这是一个积极的积极游戏,这是一个健康的做法。事实上,经常有许多非健康的游戏,有时令人讨厌,这会扰乱许多节奏。俗话说,人们不如天。从积极的方面来说,这是管理方面令人尊敬和令人敬畏的方面。

回想一下,自2005年以来,中国的房地产业进入了蓬勃发展的时期。

十多年来,房地产监管一直没有中断,每隔几年一次,而且一度看起来比一次更暴力。一些企业选择不退缩,一方面他们勤劳,另一方面,他们正在等待机会将净负债率提高到百分之百。现在他们已经成功并占据了行业的第一位。

债务比率是高还是低是好还是坏,并没有简单明确的答案。

首先,整体经济是上升还是下降;

其次,业内仍然没有机会,无论是大机会还是小概率;

第三,增加沉重的融资成本,无论毛利率是高还是低;

第四,在高负债率下,您的股东资金回报率是否高于未使用债务比率的回报率?

第五,所谓的高负债率背后的资产质量是什么,无论是好资产还是不良资产,无论是快速变化资产还是缓慢资产。

假设行业平均净负债率为50%,那么贵公司是选择高于50%还是低于50%取决于五个因素的结果。

债务比率的衡量

杨国强曾经说过,高流动率是解决企业经营风险的关键。

他最着名的一句话是:我和总统谈过,给你一美元,一年后你赚了多少钱。总统说,我会赚你五十美分。我说不,我很高兴收回三美分。

这段经文成为碧桂园管理的精髓。

杨国强(碧桂园集团董事局主席)一直强调,他对企业的追求是股东资金的年化回报率。

这是现金流量管理的概念,是会计系统下的会计系统。

房地产业是资本密集型行业,现金流量非常重要。当您的业务流动率比其他人快时,它将产生高于行业的叠加效益。

换句话说,无论债务比率是否高,衡量标准的重要指标是您所关注公司的资本周转率是否快。如果你保持足够快,这意味着企业有事可做。

因此,关注债务比率有时很重要,有时并不重要。

不重要的重要性取决于公司的追求以及背后的逻辑。

逻辑交流,如中医经络理论,痛苦无处,一般规则不痛苦。

我认为管理债务比率是门的艺术。什么时候高低?事实上,答案在于每个企业的头脑。

债务比率是一个量化指标。有通用标准。辩证地说,如果你坚持一定程度的长时间,可能是不正确的。

任何做生意的人都知道,债务比率的影响不仅是财务人员的融资,也是整个企业系统的融资。

从实际的角度来看,债务比率管理涉及每个部门,每个环节和每个人。

就房地产行业而言,可以细分数十种商业模式。在每种模式中,债务比率要求都不同,因此不能一概而论。

我记得在2016年春夏季,杨国强和我讨论了债务管理问题并讨论了很长时间。他有他的坚持和判断力:

“在经商方面,应该记住财务。在不违法的前提下,永远不要让公司受到任何约束。如果你必须这样做,你会耐心地去做。如果你不这样做。必须这样做,耐心等待。“

万一现金流有一天出现困难,可以采取以下措施:

首先,如果您立即停止在建项目,可以减少费用;

第二,振兴宝贵资产,促使资金迅速回归;

第三,寻求银行融资,也可以高利率;

第四,这是不可行的,股权可以质押或出售用于融资。

但是当危机突然来临时,我担心股价会下跌,而且没有必要出售股票。因此,保持良好的资产流动性和良好的经营现金流始终是最好的保证。

05

责任在心里

Sun Invisible Emperor和日本企业家孙正义曾经说过:“我是一个数字化的人,数字永远不会说谎。只有数字可以简化复杂的东西到原来的样子。”

这句话对我来说非常有用,财务数字不会说谎。

然而,高负债率的商业模式是赌博,赌注是金钱,赌博在未来更好。

在中国经过20年的房地产业务后,我深深体会到,如果贵公司一路赌博,一定会成功!你想继续赌博在未来10年,我认为它仍然取决于上述五个因素的驱动因素。

如果您的业务大部分回答是肯定的,继续高负债并取得胜利并不是错误的;

如果您的业务答案大多数是否定的,那么选择低负债和低飞行可能是正确的;

如果答案含糊不清,那么有必要选择动态债务比率管理方法,参见步骤。

成功=勇气+运气。

勇气=勇气+洞察力。

胆量=敢于冒险的冒险精神,包括敢于借钱的能力。

“给我一个支点,我可以震动地球。”这是古希腊物理学家阿基米德的一句名言。

债务比率是高还是低不是数字本身,而是内心。

如果心脏还在,风是什么?

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指南

本文的来源是“易禾高级管理培训”,由吴建斌先生担任Easy Home Wharton商学院的导师。

吴建斌先生,作为碧桂园的前首席财务官,《我在碧桂园的1000天》,有一种感觉,红妹再次阅读,并从中受益匪浅。 (如果您也想阅读,红妹有电子版,请在微信上添加帖子)

吴建斌先生在他30年的房地产生涯中只改变了三家公司。他于2014年4月加入中建和中海,2014年4月加入Biguiyuan,2017年4月加入阳光城。在房地产界备受推崇。

吴建斌先生说,关于住房企业的负债率是高还是低,未来10年是否继续赌博,取决于住房企业对五个因素的回答是否,是否含糊不清。

由于我一直负责几家上市公司的融资,每当我看到投资者或媒体询问业绩时,总会有一些关于如何控制债务比率以及如何控制目标的问题。我将不耐烦地解释我的观点。因此,可以看出,控制债务率是房地产企业经营中的一件大事。

在我看来,我们不应该视而不见或转回虎。

01

债务利率管理是必修课程

债务比率,也称为杠杆比率。

在我们阅读的教科书中,我们只教过如何计算这些指标,但我们没有说明这些指标在哪个区间内是最合理的。这表明债务比率没有统一的标准。

1997年,亚洲金融危机席卷香港,对中国房地产的打击是致命的。作为对未来的警示。 2001年,建立了净负债不超过40%的红线管理系统。

铁律必须从上到下严格执行。后来,该公司率先快速稳定地运行。经过多年,它已成为行业中的利润,市场价值和品牌价值之王。

我于2014年4月加入碧桂园后,为了实现海外融资的重大突破,我向海外投资者发出明确信号,即净债务水平应控制在70%以内。虽然当时无法做到,但这很难做到,但由于这种需要,它一直在努力。

三年后,碧桂花园变得与众不同。

因此,债务比率管理是必修课程。

重视锦上添花,市场对管理充满期待,并将为管理层的不懈努力作出庄重承诺。努力工作,就像硫酸与水混合时发生的巨大爆炸一样。这是化学作用。

在线(有限)管理的五大要素

在现实和实践的过程中,债务比率管理是一个非常复杂和非常敏感的事情。用一两句话说清楚是不可能的。经验告诉你,它通常是一个接一个的内部游戏。

既然是游戏,那就是胜负。

如果这是一个积极的积极游戏,这是一个健康的做法。事实上,经常有许多非健康的游戏,有时令人讨厌,这会扰乱许多节奏。俗话说,人们不如天。从积极的方面来说,这是管理方面令人尊敬和令人敬畏的方面。

回想一下,自2005年以来,中国的房地产业进入了蓬勃发展的时期。

十多年来,房地产监管一直没有中断,每隔几年一次,而且一度看起来比一次更暴力。一些企业选择不退缩,一方面他们勤劳,另一方面,他们正在等待机会将净负债率提高到百分之百。现在他们已经成功并占据了行业的第一位。

债务比率是高还是低是好还是坏,并没有简单明确的答案。

首先,整体经济是上升还是下降;

其次,业内仍然没有机会,无论是大机会还是小概率;

第三,增加沉重的融资成本,无论毛利率是高还是低;

第四,在高负债率下,您的股东资金回报率是否高于未使用债务比率的回报率?

第五,所谓的高负债率背后的资产质量是什么,无论是好资产还是不良资产,无论是快速变化资产还是缓慢资产。

假设行业平均净负债率为50%,那么贵公司是选择高于50%还是低于50%取决于五个因素的结果。

债务比率的衡量

杨国强曾经说过,高流动率是解决企业经营风险的关键。

他最着名的一句话是:我和总统谈过,给你一美元,一年后你赚了多少钱。总统说,我会赚你五十美分。我说不,我很高兴收回三美分。

这段经文成为碧桂园管理的精髓。

杨国强(碧桂园集团董事局主席)一直强调,他对企业的追求是股东资金的年化回报率。

这是现金流量管理的概念,是会计系统下的会计系统。

房地产业是资本密集型行业,现金流量非常重要。当您的业务流动率比其他人快时,它将产生高于行业的叠加效益。

换句话说,无论债务比率是否高,衡量标准的重要指标是您所关注公司的资本周转率是否快。如果你保持足够快,这意味着企业有事可做。

因此,关注债务比率有时很重要,有时并不重要。

不重要的重要性取决于公司的追求以及背后的逻辑。

逻辑交流,如中医经络理论,痛苦无处,一般规则不痛苦。

我认为管理债务比率是门的艺术。什么时候高低?事实上,答案在于每个企业的头脑。

债务比率是一个量化指标。有通用标准。辩证地说,如果你坚持一定程度的长时间,可能是不正确的。

任何做生意的人都知道,债务比率的影响不仅是财务人员的融资,也是整个企业系统的融资。

connect() timed out!如果您的业务大部分回答是肯定的,继续高负债并取得胜利并不是错误的;

如果您的业务答案大多数是否定的,那么选择低负债和低飞行可能是正确的;

如果答案含糊不清,那么有必要选择动态债务比率管理方法,参见步骤。

成功=勇气+运气。

勇气=勇气+洞察力。

胆量=敢于冒险的冒险精神,包括敢于借钱的能力。

“给我一个支点,我可以震动地球。”这是古希腊物理学家阿基米德的一句名言。

债务比率是高还是低不是数字本身,而是内心。

如果心脏还在,风是什么?

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