前8月龙头房企拿地迅猛,中国金茂为冲规模持续抢拍

2019-09-23 投稿人 : www.mcxj.net 围观 : 1002 次

本文来自: Blue Whale

王杰

2019年9月5日

在住房公司普遍降温的时候,一些企业也把这块土地逆流而上。

随着房地产市场监管的长期收紧,市场的下行压力不断加大,房地产开发商的态度普遍较为谨慎。从1 - 8月的土地市场情况来看,征地业绩与企业销售规模的匹配度较高。土地征收排名前十的房地产企业也是行业中的龙头企业。

然而,自5月底以来,一些监管机构先后出台了收紧信托和海外融资的政策。房地产市场发生了重大变化。 8月份,土地拍卖现象进一步加剧,热点城市的土地出让率全部下降。

值得一提的是,虽然大多数公司的投资态度趋于谨慎,但一些公司的投资态度相对较为积极。中国金茂(香港:)就是其中之一。蓝鲸房地产指出,在许多机构的统计数据列表中,其8月份的排名急剧上升。

可以看出,房地产投资和土地征收的判断开始区分,或者减缓征地速度,或者加速补货,谁将成为最终的赢家?

龙头企业利用当地资源,万科,碧桂园,荣创等三大企业之一

根据中央参考研究所的数据,1至8月TOP10企业总量为7089亿元,占TOP100企业的35.9%; TOP30企业1 - 8月共计1268.6亿元,占TOP100企业的64.3%。土地资源的优势不会减少,行业集中度也很明显。

从征地范围来看,碧桂园,格陵兰和万科占据了前三位。碧桂园于2019年1月至8月继续增强,占地面积3606万平方米;格陵兰和万科排名第二和第三,总面积分别为2292和2069万平方米。

具体来说,仅在8月份,万科新收购的土地面积就达到了282万平方米。昆明7个新地块的总建筑面积达到332,100平方米,太原有8个地块。总股权建筑面积47.2万平方米;碧桂园在太原收购了3块地块,总建筑面积48.7万平方米。

从上半年征地的节奏来看,3月以来土地市场出现了“小阳春”的浪潮。截至今年5月底,很多部门重申,他们已收紧住房融资政策,同时也承担了一些债务。该公司进行了“点对点”监督。 5月31日,根据21世纪的经济报告,由于一些房地产企业的激进化,出现了“土地之王”,监管当局将收紧一些公开市场融资的住房公司,包括债券和ABS产品。

在市场气氛严格监管下,从7月份开始,住房企业征地数据明显减少。 8月份,住房公司在土地市场的布局变得更加保守。根据Kre研究中心《1-8月新增货值百强房企》的统计数据,8月份,近30%的公司没有拿走土地。在大型住房企业中,8月份部分企业的土地储备投资大幅放缓。例如,中国海外地产(香港:)当月仅收到1.6亿元人民币,熔盛发展(SZ:)和雅居乐(香港:)。本月收购土地减少约60%。

“住房融资环境继续收紧,企业信托和海外融资渠道有限,这将不可避免地对土地市场产生重大影响,”柯瑞分析师表示。

中国金茂“彻底”占领了土地并以高价侵蚀了其收入。

然而,蓝鲸财产已经发现,当住房公司普遍降温时,一些企业也采取了反对这一趋势的立场。根据嘉里研究中心发布的《2019年1-8月中国房地产企业新增货值TOP100》排名,中国金茂的排名从1月至7月的25上升至12.同时,在中国指数研究院发布的《2019年1-8月全国房地产企业拿地面积TOP100》中,中国金茂也上涨比去年7月增加12点。

“销售水平在11-50左右的房地产企业的态度相对积极。在追逐规模的轨道下,这些住房企业需要通过积极补充商品价值来不断增强自身实力。“上述分析师指出。

近年来,中国金茂的规模已经萎缩。 2018年,中国金茂突破1000亿门槛,销售额达到1280亿,同比增长83%。它在凯瑞排名中排名第24位,但中国金茂并不想止步于此。李从瑞总统还提出,他应该迅速进入前15家住房公司,并将在2020年达到2000亿元的销售合同,跻身行业第一梯队。

在权力范围内,中国金茂今年在土地市场上始终保持积极态度。根据其年中报告,金茂于2019年上半年收购总建筑面积约888万平方米,超过2018年同期的548万平方米。

对于上半年的征地情况,李从瑞说:“上半年,公司保持了较好的征地速度。招标拍卖集中在一线和二线。业务集中在二线和三线。全年土地征收总量将与去年相同。“ 2018年,中国金茂土地征收总额为896亿元,2019年上半年土地总量为341亿元。也就是说,接下来,中国金茂仍将积极占领土地。

与投资方面同时,在今年上半年,中国金茂也交出了相当好的成绩单。根据财务报告,上半年的合同销售额约为785亿元人民币,销售面积为358万平方米。在2018年上半年大宗办公室交易影响后,合同销售净额同比增长79%。

在排名方面,中国金茂派从2018年的24个增加到17个,距年初为15年,有两个距离。

然而,在销售加速的背后,金茂的收入大幅下滑。数据显示,上半年,中国金茂实现营业收入约147.41亿元,同比下降33%。中国金茂解释说,主要是城市和房地产开发项目的收入与去年同期相比有所下降。

花旗银行在研究报告中指出,金茂收入的下降主要是由于“限价政策影响”。与此同时,一位不愿透露姓名的房地产分析师也对蓝鲸房地产公司表示,中国金茂的收入下降,表明它受市场监管影响,尤其是高端项目价格限制,导致对业务运营有一定的压力。

价格限制的背后是中国金茂以高价收购土地的策略。一直以来,中国金茂坚持走高端路线,以“金茂”品牌为核心,成功打造高端系列产品。然而,高端产品对陆地的要求更高。中国金茂有必要吃食物。支付更高的价格。

据公开资料显示,在过去的三年里,中国金茂已经赢得了一些高价项目,如南京河西“地王”,深圳龙华“地王”和厦门翔安“地王”,但这些“土地王” “由于土地价格高,该项目在进入市场或进入市场时遇到了各种问题。

2016年6月,金茂首次开盘联合拿下杭州申花板块土地,楼面价为元/平方米,这一价格刷新了当年5月拱墅区的单价纪录。届时,据媒体报道,该楼盘预计以6万元/平方米的价格入市。但截至2019年7月5日,该项目最后一批高层住宅项目已取得预售证,均价约为元/平方米。对于这一价格,有业内人士分析认为“基本无法实现盈利”。有接口消息称,由于对均价不满,中国金茂报出了杭州市政府相关部门批准的预售证,不过,中国金茂这不是真正的蓝鲸财产。

在全国热点城市坚持“限价”的情况下,中国金茂如何解决高价地问题?如何在继续增加土地收购数量的同时增加收入?事实上,仍有不少类似中国金茂置地策略的房企也需要为他们面对上述难题。

编辑:丁爽

Jinmao

共享给:

人物周刊