华侨城腾挪资产势头正酣 重文旅、轻地产 加码新业态

2019-10-31 投稿人 : www.mcxj.net 围观 : 1354 次
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作为一家集文化旅游和房地产于一体的房地产公司,OCT在过去两年中继续保持“买卖”的节奏。

10月22日,华侨城北京产权交易所公开披露信息,并将其转让给上海华和房地产开发有限公司(以下简称“上海华和”)和上海华盛50%的股权。该公司房地产开发有限公司(以下简称“上海华盛”)拥有50%的股权,总底价为47.12亿元。两家公司的对应项目为“苏河湾二期”,华侨城要求受让人同时接管。

这是OCT今年公开上市出售的第13个项目公司。其中,仅在十月,三个项目被列出。

作为拥有房地产“许可证”的中央企业,OCT在资本和土地购置成本方面具有明显的优势。在加强对房地产市场的监管的情况下,这种优势更加令人羡慕。但近年来,OCT似乎无意过分追求规模增长。相反,从2017年开始,该公司频繁出售其房地产项目,仅在2018年就将至少出售18家子公司和1套资产。

为响应这一转移,华侨城对《 21世纪经济报道》做出回应,这是华东公司实施战略转型的必要。同时,“通过资产处置,股权转让,合作开发等方式加快现金回流,从而改善整体资产。周转效率也是华侨城集团新战略的重要组成部分,是在新的发展模式下实现公司高质量发展的重要途径。”

与追求规模的房地产行业的``主题''相比,OCT的想法似乎很``替代''。但是,不难发现公司的发展历史和业务特点。这种情况的形成不仅是主动转变的结果,而且是被动调整的组成部分。

已售出两次

深圳华侨城控股有限公司(简称“华侨城”)于1997年登陆资本市场,其母公司华侨城集团是国资委授权的中央企业。上市之初,华侨城的主要业务是旅游业。自2000年以来,公司涉足房地产领域,并逐渐形成了“旅游+房地产”的发展模式。

通过高速发展的房地产业务,这是华侨城在投资大,回报期长的“后补”项目中的主要盈利模式。其中,许多项目属于土地和开发两种形式,即支持主题公园周围房地产的开发。这种模式可以在形式和资本之间形成有效的协同作用,从而可以减少征地成本,并有助于房地产项目的解构和运营。

2011年,在“国有房屋”整治浪潮中,华侨城成为16家获准从事房地产业务的中央企业之一。

2015年,OCT启动了从“旅游+房地产”到“文化+旅游+城市化”和“旅游+互联网+金融”的创新发展模式的转变。

但长期以来,文化旅游和房地产一直是公司的主要业务。作为“稳定剂”,房地产业务的毛利率较高,收益比重也较大。今年上半年,房地产业务毛利率达到80.57%,实现收入121亿元,占比近70%。

自2017年下半年以来,OCT经常开始转移资产。主要做法是保留并添加代码旅行项目,以出售不成功的房地产项目,还可以在某些热点获得房地产。

“通过业务调整,华侨城打算淡化'开发商'的形象。”财经评论员严跃进对《 21世纪经济报道》说。

根据不完全统计,OCT在2018年出售了至少18家关联公司和1套资产。自2019年以来,该公司已上市并出售了13个项目公司股票。

出售的项目大多位于一线和二线城市,有些仍在核心地区,并且有许多“土地之王”。此次获奖的苏河湾第二期项目是华侨城与华润置地于2016年1月获得的“土地之王”。收购价格为69亿元人民币,双方各占50%的股份。 2017年底,华侨城还两次出售了北京丰台“地王”,该公司于2015年11月以83亿元人民币的价格被收购。

所售项目的特点是资金规模大,经营不善。以上市的两家项目公司为例。截至9月30日,上海华盛的总负债约为5.01亿元,上海华和的总负债约为1.49亿元。

根据2018年年报,苏河湾项目二期估算总投资额为129亿元,实际累计投资额为79.6亿元。该项目要到2020年12月才能完成。在销售方面,根据现有数据,该项目在2017年的销售额为19.96亿元人民币,在2018年上半年的销售额为2.17亿元人民币。

一个细节是,被转移的两个项目公司之一上海华和于去年10月19日在北京股票交易所上市,但没有出售。

短期债务翻倍

北京的一位资深从业者告诉《 21世纪经济报道》,在房地产行业,OCT从未以其“高营业额”而闻名。

“华侨城的文化和旅游业务极具竞争力,可以说是公司的核心竞争力。房地产的竞争力相对较弱,更多地依靠土地本身的质量和文化和旅游业的福祉”。据说,华侨城比起单独的住宅用地,更愿意买卖具有住宅和文化财产的土地,因为后者的土地购置成本低并且易于形成协同作用。

对于该项目的出售,在华侨城对《 21世纪经济报道》的回应中,两家企业的定位不一致:“华侨集团在华侨城集团实施战略转型(华东公司的这项任务将继续在文化旅游领域坚持华东区域旅游市场旅游业的第一品牌阵营;在房地产领域进入行业的前列,并增强房地产的竞争力市场。”

在OCT的这一轮资产处置中,我们可以看到将文化旅游要素植入房地产的想法。

在过去两年中,OCT在转让项目的同时,还增加了大量职位,并且在2019年上半年仅收购了16个新的土地项目。根据公开信息,近年来,华侨城新增的居住用地比例有所下降,具有文化旅游性质的综合用地显着增加。它还包括一些符合公司“新型城市化”实践的特色城镇。项目。

严跃进认为,华侨城的主要思想是通过大量资金转移和经营不善的资金转移来补充资金,从而增加了新的领域和形式。

除转型需求外,频繁出售项目还与财务压力密切相关。

截至今年上半年,华侨城的债务总额已超过1000亿,其中短期借款为280亿元,比去年年底增长了130%。同期,华侨城的净负债比率为106.22%,也高于年初。

在华侨城(OCT)2019年中期报告中,坚持要在下半年“返还资金”以加快项目进度是硬道理。除了制定灵活的定价和销售策略外,“通过资产证券化,股权转让,资产处置等,决定困难产品,果断决策并积极振兴”。

像这样的转移,OCT拥有许多数十亿美元的大型项目。闫跃进认为,大批量项目在初期,发展期较长的过程中投入大量资金。一旦房地产市场进入下跌期,就不利于资本周转。

在过去两年中,OCT依靠出售项目股权来获取大量现金流量。该公司的2017年年报显示,“北京侨宇,上海天翔商业,重庆华侨城土地的股权转让和南京华侨城,南昌华侨城等房地产公司之间的合作为公司带来了近200亿现金流入。”在2018年年度报告中华侨城没有透露股权转让项目的收益,但业内人士估计其规模将不少于200亿美元。

闫跃进认为,随着房地产市场的持续监管,华侨城将来将继续出售该项目。从资本链的角度来看,出售周转率低的房地产项目不是一件坏事。但是,文化旅游项目还具有初期投资大,回收期长的特点。房地产业务比重过大降低,不利于资金周转。 OCT能否在未来朝这个方向成功转型,我们仍然需要继续观察。