河南南阳攻坚“烂尾楼”

2019-10-31 投稿人 : www.mcxj.net 围观 : 652 次
?

“出售烂尾楼”是香港传奇大亨霍英东的第一项举措。这意味着开发商在房屋开工前拿出建筑编号和设计图供买方认购。

近日,记者《中国经营报(博客,微博)》进行的一项彻底调查发现,这种在中国内地被禁止的售房方式,在河南南阳(房地产)仍很普遍。

记者在采访中了解到,无照出售房屋和烂尾楼,以及房地产市场的火爆销售和房价飙升,都是南阳房地产市场的积极和消极两个方面。

以泰伯田原新城为例。作为南阳市首批新社区建设试点项目之一,该项目自出售五年多以来,尚未获得完善的五项证书。业主向开发商南洋泰伯房地产有限公司(以下简称“南洋泰伯公司”)缴纳契税和其他注册费后,多年不能申请房地产证。

本项目乙区13号楼已公开募集认购资金,计划借年底前返乡购房热潮,未办完手续就开工建设。

泰伯田原新城不是南阳的情况。然而,“先上车后买票”和“边建边办”的方式,也导致南阳楼市在快速发展的同时出现了烂尾楼和诸多问题。它甚至被称为“烂尾楼之都”。

根据南阳市解决房地产问题专项领导小组办公室提供的数据,南阳市有302个房地产项目在高峰期出现了各种问题。经过专项整治,到目前为止,许多项目未能提出解决方案,也未能如期恢复工作。

作为三线和四线城市的样本,人口超过1000万的南阳仅次于河南省会郑州。目前,正处于城市化快速发展和城中村及棚户区改造的高峰期。虽然房地产正在经历一场发展热潮,但房地产开发中的一系列混乱也为类似城市提供了一面镜子。

有一个无证“出售烂尾楼”的项目。

泰伯田原新城位于南阳市西南郊区,由南阳泰伯公司开发建设。该项目位于沪陕高速公路进出市区的主干道上。毗邻南洋大学城的南洋师范学院、南洋医学院、南洋农业职业学院等高等院校,在当地有着很高的知名度。

10月22日,记者从项目销售中心了解到,位于B区的13号楼正在寻找资金,并计划在年底前推出新的上市。

“小郭王最高建筑长官,应该勇往直前”的宣传特别鲜明,并推出“一万元参与认购,设定两万元限额;五年无息贷款、两年物业费减免”优惠活动。

根据相关规定,待售房屋必须持有五份证书,并在项目营销中心现场公示。然而,记者在营销中心没有看到任何相关证明。

一位房地产顾问在项目销售中心告诉记者,“证件还在处理中,我还没有看到土地证,还不能拿到房产证。作为城中村改造项目,整个项目于2012年开始出售。该公司已经设立了一个专门部门,目前仍在与政府沟通,以补充该证书。至于办理房地产证需要多长时间,则取决于相关政府部门的效率。”

如证件不规则,你不能到房屋委员会网上登记,也不能办理正常的银行贷款手续。上述物业顾问告诉记者,贷款只能办理公司内部贷款手续,最长期限为10年,“这里许多手续不全的项目无法获得银行贷款。”

至于具体操作方法,房地产顾问说业主和开发商所属的物业公司南洋泰伯物业管理有限公司需要签订合同,每月偿还物业公司。该公司推出了五年期无息政策。

上述房地产顾问承诺,由于证书不完整,无法获得房地产证书。为了让业主放心,可以保留10%的房价,在获得网上证书后再补充。

乙区13号楼目前的建设进度如何,已经开始认购,并计划开业?在房地产顾问的指导下,记者在项目现场看到,13号楼位于b区东北角,但仍然是一个被铁皮包围的空地,施工尚未开始。

据了解,泰伯田原新城还有另一个突出的地位:南阳双市北新社区号。该项目于2012年被南阳市委、市政府批准为南阳市首批新社区建设试点项目之一。

项目由卧龙区政府按照政府主导、企业参与、群众参与的模式牵头,南阳亚龙工程机械有限公司和南阳宇宏贸易有限公司参与开发建设。

据了解,双石北新社区建设项目总面积超过700亩,由78栋建筑组成,分三期完成。目前,甲、乙两区已建成40多栋高层住宅。2012年3月,卧龙岗街道办事处启动征地工作,腾出土地用于泰伯田原新城项目,拆迁涉及的两个村民小组房屋39820.7万平方米,共369户1494人,支付拆迁各项费用1.4亿元。

但是,根据几位业主对记者的确认,该项目实际上是由南阳泰伯公司开发,由当地贾冰注册成立的。除了部分房屋作为对被拆迁农民的补偿外,其余房屋由南阳泰伯公司作为商品房出售。

但是到目前为止,该项目还没有获得五个证书。这是一个典型的无证项目。

有关问题,记者致电南阳泰伯公司法定代表人贾冰核实。他没有回答具体问题。

政府设立了一个多部门项目来解决这个问题

泰伯田原新城并不是南阳的特例。南阳市被誉为“烂尾楼之都”,因为烂尾楼堆积如山,问题建筑频频出现。

高峰期南阳市有问题建筑302栋,其中烂尾楼52栋,拆迁46栋,产权交易60栋,手续不全15栋等。

据了解,为了解决全市房地产项目的问题,当地政府已经牵头成立了几个临时部门,如南阳市中心城区整顿和规范房地产市场工作指挥部、南阳市房地产问题解决专项领导小组和南阳市违法集资工作领导小组办公室。然而,南阳房地产市场至今未能有效解决这些问题。

10月22日,记者在被称为“南阳最大烂尾楼”的沧龙项目现场获悉,8号楼和9号楼的业主已经搬进来。自主体工程竣工以来,其余十余栋建筑尚未复工。一些建筑还没有粉刷正面。塔式起重机已经拆除,只剩下几名保安。

在社区中心,一些水泥和黄沙被带了进来。三名工人在建筑工地上。其中一名工人告诉记者,该项目尚未恢复,只是一些初步的修复工作。

据了解,赞歌项目位于南阳市陈欣路中段北侧,占地136.76亩。规划建设17栋高层建筑,建筑面积40万平方米。

根据业主代表的说法,根据购买合同,他们应该在2014年底左右住在住宅区,但是项目还没有完成,“主要是因为手续不全,现在连土地证都没有完成”。

五张证书的缺乏和项目停工的尴尬并没有阻止开发商出售他们的房子。目前,臧龙项目营销中心仍正常开放。

在营销中心,一位房地产顾问告诉记者,项目前期约91平方米的两居室、126平方米的三居室和144平方米的三居室建筑可以以约7500元/平方米的销售价格直接购买。

上述物业顾问并不否认该项目尚未取得包括土地证书在内的五份证书。“只有手续不全时,价格才能出售。如果手续齐全,价格至少要高2000元/平方米。”

房地产顾问说,既然市领导已经签字,他们可以立即补充土地证书和其他几份证书,“以后运行证书没有问题。”

梅丽佳园作为南阳市房管局的公务员群体,也没能摆脱一条烂尾巴的命运。

据了解,为解决员工住房问题,南阳市房管局于2013年从南阳金宇房地产有限公司购买了9栋楼,并同意于2016年11月移交。然而,在主体结构方面,只有7栋建筑物被封顶,2栋建筑物尚未开工建设。

记者在现场看到项目大门关闭,塔吊和大门生锈,呈现一片凄凉景象。现场的一名保安告诉记者,该项目自2014年以来一直暂停。一些塔式起重机已经被拆除,这个项目现在已经变成了一个烂摊子。

记者多次致电在项目现场公布的项目经理钱建远,但截至发布之时,无人接听。

为了了解公务员群体的购房情况和项目失败的原因,记者走访了南阳市房管局办公室、直属党委、市场监管部门、市场部门等几个职能部门,但拒绝接受采访。市场监管部门的一名负责人表示:“在领导同意之前,我们不能说任何话。”

“付车费前上车”是个疑问

南阳市目前是河南省最大、人口最多的省会城市,其常住人口超过省会郑州。

今年6月14日,河南省统计局发布的《2018年河南人口发展报告》显示,2018年底郑州市常住人口为1014万,首次超过南阳市的1017.5万。

南阳市作为典型的三四线城市,其房地产市场受到棚户区改造和城市庞大人口基数等因素的影响。房地产市场从数量和价格两方面介绍了齐飞的情况。

根据最新统计,今年9月南阳市区商品房预售面积为237,500平方米和1,892套,分别增长535.03%和627.69%。其中,195,700平方米和1,569套住房,同比分别增长431.79%和512.89%,同比分别增长71.52%和69.99%。

交易量和平均交易价格也同时上升。今年9月,南阳市中心商品房销售1851套,同比增长50.12%,其中住宅1702套,同比增长58.03%。新建商品房平均成交价格为8405元/平方米,同比上涨37.51%,其中住宅8336元/平方米,同比上涨42.18%。

在今年上半年河南房地产市场平均销售价格排名中,南阳市商品房平均销售价格为8547元/平方米,仅次于郑州市的元/平方米,在河南经济第二大城市洛阳(房地产)超过8399元/平方米。今年5月,南阳房地产市场同比增长27.86%,超过临沂(房地产)和苏州(房地产),位居全国第一。

"南阳市曾是今年全国房价上涨最快的地级市,整体涨幅超过1000元/平方米,城市地段优越的房产涨幅更大。"一位当地房地产开发经理告诉记者。

记者走访南阳,发现不少待售房产均价已超过1万元/平方米,包括郑东怡和大厦、中信国安(古坝)、文华南洋天地、郑万龙门花园、辛雷森林湖。

然而,南阳的房地产市场还有另一面,存货高、结局差、问题多。据河南房地产网络数据研究中心统计,截至今年8月底,南阳市区新建商品房总可销售面积为490.3万平方米和套,同比分别增长16.72%和8.12%,期限为31个月。其中,新建商品房总销售面积272.8万平方米,套期19个月,同比分别增长17.59%和11.99%。

有些项目由于证书不全,长期未能通过竣工验收,也未能取得房产证,给业主的日常生活带来了很大的麻烦。以泰伯田原新城为例,在1000多名业主入住的情况下,该项目至今未能接通城市供水网络,业主只能依靠地下水取水维持生计。

在B区10号楼业主家中,女主人用电水壶告诉记者,水经常是浑浊的,所以我们不敢喝这种水,只能买纯净水烧开。

此外,长期无法办理房产证已成为业主的普遍担忧。据几位业主称,开发商南洋泰伯公司已经为认证收取了契税和其他相关费用,但没有准确的声明说明何时在付款后颁发认证。

一位业主给记者的收据显示,他于2018年5月2日为申请该证明支付了人民币。收据的原因是“预付申请费”,但收据上盖有“南阳宇宏贸易有限公司”的公章。

至于南阳楼市问题频繁发生的原因,一位不愿透露姓名的当地房地产业知情人士告诉记者,2012年前后隐藏了许多问题。当时,由于南阳正在筹备第七届全国农民运动会,配套设施建设和搬迁安置时间非常紧张,当地发展进程允许开发商“先上车后购票”和“边工作边申请许可证”。此外,他们大多是当地的中小型开发商,甚至有关系,他们能够通过非招标、拍卖和悬挂的方式进行圈地开发,导致融资紧张环境下的资金问题。

据了解,南阳市早在2014年就成立了总部,整顿和规范南阳市中心区,完善房地产市场。一方面,严厉打击“双重违法行为”(包括非法占用土地、非法建设、非法销售等违法行为),全面查处市区违法项目,遏制违法趋势,责令限期停止工作,督促尽快完善程序,逐步消化非法存量,规范搞活房地产市场。

另一方面,我们密切关注剩余问题的解决,坚持法律法规,分类实施政策,做出准确努力。我们对优秀的房地产项目和历史遗留问题进行了统计。我们已经建立了一个302房地产改造项目分类账。通过建立产能短缺处理、资金封闭运行、加快绿色通道处理等机制,加快了项目流程处理,振兴了企业资金。

对于无证施工、超计划施工、停工、未完施工等问题,南阳市解决房地产项目重大问题专项领导小组办公室负责人表示,未完施工项目将是解决房地产项目重大问题的重中之重,进一步加大处置力度,实施“清单”管理,积极推进项目处置工作,加快完善建设程序不完整项目的相关程序,尽快开工建设。对于资金链断裂的项目,积极协调金融机构,增加融资援助;

督促司法部门尽快处理涉及法律和诉讼的项目;对于原企业法人无法推进的项目,应通过破产清算、寻找合作伙伴等方式推进项目建设。

本文从微信公众号:中国商业新闻开始。文章的内容是作者的个人观点,并不代表贺勋的立场。投资者应在此基础上自行承担风险。

(责任编辑:王志强HF013)