专家:未来80%开发商会死掉 仅10%的楼盘值得买|房企|开发商|专家

2020-01-01 投稿人 : www.mcxj.net 围观 : 1683 次

图/21世纪经济报道 甘俊 摄照片/21世纪经济先驱报甘军的照片

原标题:许多老字号住宅企业爆雷!会有大的改组吗?专家:80%的开发者将在未来死去。只有10%的建筑值得购买。1996年,怡和地产在广州开发了首个高端项目“怡和别墅”,成为豪宅的代名词。

怡和连续15年进入房地产企业百强名单,现在面临流动性危机,涉及9笔违约债务和8起诉讼,资金缺口达数十亿。

怡和不是这样 今年,包括伊尹、尚志集团、悦泰控股和三生鸿业在内的一批老牌住宅企业纷纷爆发。其中一些已有20多年历史的老牌住房企业已经被淘汰,或者在这一下行周期中濒临崩溃。

大型头屋企业的生活也不是很好。万科去年高喊“直播”,现在这已经成为许多住宅企业的现实。 他们一个接一个地勒紧裤带,调整地区组织结构,减薪裁员,为了生存而“瘦身”。

经历了黄金时代和白银时代,房地产行业的兼并重组,大洗牌即将来临 对于中小住宅企业来说,一千亿元是门槛,每个打破脑袋的人都必须加入千亿俱乐部。 只有当新一轮监管到来时,一些住宅企业才不得不永远保持在1000亿元人民币的门槛之外。

图/21世纪经济报道 甘俊 摄融资方面的收紧从未像今年这样严重。 宋文慧拍摄“频繁流动性风险”

11月14日,由于各种信息的未披露,怡和房地产及其董事长何梁健被中国证监会发出警告函,共涉及9笔违约债务,总额18亿元人民币,5000万美元。

联合评级报告指出,2019年9月11日,根据怡和房地产的相关公告,由于流动性恶化,公司未能按时偿还“17怡和01”和“17怡和04”的债券本息

风信息显示,“17怡和01”将于2019年8月4日面临转售,余额为3.04亿元。“17亿和04”债券9月份转售,余额为7.6亿元。

查看天眼调查的数据,发现怡和集团在今年五月和九月四次被列为不诚实的执行者。王力可思聪、何梁健已被列入限制高消费名单。

“房地产行业受到政策的极大影响,很难安全度过2018年。 “他梁健曾在2018年底告诉媒体,却发现他的话变成了预言。

2019年对许多房地产公司来说更加困难

"力争到2020年销售收入超过1000亿英镑 “这是1994年成立的伊尹集团设定的目标

然而,多年来在中国100强住宅企业中上市的数十亿白银没能等到2020年。 6月14日,伊尹因无法完全摆脱流动性危机,向浙江省宁波市中级人民法院申请破产重组。

尚志集团成立于1993年,今年庆祝20周年,但无意庆祝。

9月6日,上海证券交易所集团被其第二大股东上海证券交易所投资公司起诉 高端投资高端集团要求赔偿总额约1.5亿元人民币的应付和未付款项、违约赔偿金以及相关利息、费用和其他救济。

上半年,公司业绩首次从盈余转为赤字,达到1.99亿元。

成立于Vivanco早期的悦泰股份也面临流动性危机,出售资产以自救。 该公司6月份向世茂出售了5个项目,总价值约为64亿元人民币。

在今年爆炸式增长的老牌房地产公司中,最引人注目的是三生鸿业 63岁的董事长陈建明在现场哭泣,揭示了公司的困境和生存困难。

当万科大声喊“住”的时候,许多数千亿门槛之外的住宅企业已经达到了“不住”的地步

在大浪淘沙的情况下,即使是经历了多次房地产周期的旧住宅企业,如果没有规模和利润的支持,稍微走错一步,也会面临被洗牌的命运。

中原地产首席分析师张大伟表示:

“在过去的两年里,大量的住宅企业为了加快发展而负债过多,带来了巨大的风险。 特别是,为了更容易筹集资金,一些企业购买了房地产销售名单,并伪造了前100名名单。最近,这类企业面临着许多资本链风险。 ”

“转型是这些住房企业的共同特征,”张大伟同时表示,随着房地产市场转型企业的增加,未来离开房地产市场的中小企业数量可能接近2014年,届时将有2000家住房企业倒闭。

上海房地产高级官员宋慧勇认为,中小住宅企业的危机“主要是自我管理的问题。与此同时,对中央房地产市场的监管也不乏基调和决心,也不乏足够的了解。” “

整个行业正在萎缩和瘦身。

中小住房企业面临流动性危机,住房龙头企业日子不好过,经常有组织重组、减薪和裁员的消息。

万科,这个行业的“老大哥”,不仅调整了区域排名结构,从原来的V序列调整到1-50位序列,还调整了薪酬结构。

万科在此次加薪中降低了基本薪资比率,提高了绩效比率。 一些业内人士表示,虽然业绩已经大幅下调,但目前该行业正在走下坡路,实际业绩薪酬并不乐观。

有些人还认为,“万科的销售不错,王石透露万科的年报很好,没有减薪。

万科回应说,大部分人的工资在调整前后没有变化,没有普遍下降或普遍上升。 调整是为了及时适应人员岗位职责的变化,使他们能够上下调动,消除资历,使组织更加灵活。

乡村花园,销售冠军,今年进行了许多组织重组。

6月,碧桂园对北京地区进行了“大改变”,将原来的五个地区合并成新的北京地区和北京东北地区。

11月,碧桂园在之前总部重组的基础上重组了营销系统。

阳光城市,由乡村花园的“双斌”组合而成,在八月调整了大湾区的区域公司。 将冠神地区和粤东地区合并为深圳地区

中粮地产甚至在12个大区域进行了“大操作”,收缩并合并成南、北、西、山东、江苏、浙江六大区域,直接缩减一半。

“现在企业规模正在缩小,企业需要放慢一点速度。 金融评论员严跃进表示,规模缩小后,一些企业人员臃肿甚至流失空。有必要整合组织结构,以确保流动性安全以及人事系统和项目公司的顺利运作。

诸葛搜索数据研究中心分析师王小强表示,随着住房企业融资的收紧,大多数企业已经开始控制成本,以确保现金流,而不排除一些公司被裁员。

除了精简组织结构,还有大型销售项目,如华侨城,以优化和调整资产。 据《21世纪经济报道》记者的不完全统计,华侨城在今年6月至7月的两个月里,至少出售了成都和Xi安公司的7股股票。

王小强说,在政策和资金紧张的背景下,住房企业很难筹集资金,还款缓慢,淘汰和完成业绩的压力很大。一系列调整是不可避免的。

前所未有的“资金紧张”

张大伟和其他人认为,今年住房困难的主要原因在于收紧了资本政策。 房地产监管一直存在。时间紧,时间松。开发人员已经意识到了这一点。然而,融资紧缩从未像今年这样严重。

这是对融资方面前所未有的打击。 根据中原地产的数据,自2019年以来,已经有超过25项针对房地产资本链的政策

11月5日,S&P报告指出,“融资限制限制开发商扩大活动”。中国房地产开发商正在转变态度,接受融资环境从未收紧的现实。

中国监管机构正在密切监控房地产开发商的融资渠道

除了去年对国内债券市场融资施加限制外,房地产相关监管已扩展至海外债券市场、信托融资、商业银行贷款及其他融资渠道。

政策继续“修补”房地产融资控制 S&P表示,开发商,尤其是那些扩张力度大、经营记录短的开发商,通常依赖信托贷款、委托贷款和理财产品等非标准融资渠道。 然而,最近对房地产融资实施的限制意味着这些获得新融资的渠道基本上进一步受阻。

S&P全球评级分析师廖美珊表示:

“如果你想获得或保持市场份额,中国房地产开发商可能需要重新关注产品差异化、成本管理和运营效率。” 他们不再有弹药仅仅依靠借贷来扩大规模。 "

雪上加霜的是,2015-2016年是住房企业发行债券的宽松时期。住房企业在2015年发行了大量债券,今年的债务偿还达到了一个小高峰。

伊尹去年平安夜的第一次雷击是2015年发行的公司债券

Kerri研究数据显示,从住房企业债券的到期情况来看,2015年公司债券和中期票据的发行规模相对较大,大多数企业的债券到期时间在3至7年之间。今年,住房企业正面临还款高峰期。 今年下半年,住房企业债券到期金额为1706亿元,债券到期总额也处于较高水平。

2020年下半年和2021年上半年,住房企业偿债压力将进一步加大,到期债券超过3000亿元。届时,住房企业将面临更大的偿债和融资压力。

从中央政府到中国银监会,中国银监会一再强调防范房地产金融风险的必要性。 今年8月,32家城市银行的房地产业务受到专项检查。 每个城市接受检查的银行数量不少于3家,并将对非法挪用资金进入房地产行业等行为进行检查,包括开发贷款、个人贷款、房屋租赁等业务。

与此同时,中央政府已经定下基调,首次明确提出房地产不会被用作经济的短期刺激。

阎跃进表示,本轮资金链收紧时间比预期的要长,一些高杠杆企业,尤其是过去两年扩张幅度较大的企业,将面临流动性风险。 由于财政压力,他们甚至不得不匆忙出售项目,这使他们处于相当尴尬的境地。

宋惠勇还说,“以前政策是松一紧,但现在放松的可能性很小,市场调整周期也相应延长。” "

图/21世纪经济报道 甘俊 摄/海龟

进入大洗牌时代,专家:只有20%的开发商能在未来生存

房地产企业为了“1000亿,2000亿”的入场券大举增持,努力快速扩张

严跃进说,随着越来越多的企业进入数十亿的行列,而一些企业正在冲刺数万亿,数十亿被认为是界定大型企业的一个重要指标。

”数十亿美元背后是银行信贷倾向和较低的利息成本 ”宋慧勇说道

这个行业已经从增量时代转变为股票时代。在大鱼吃小鱼的竞争下,每一条“小鱼”都想尽快把自己吃成一条“大鱼”。试图达到1000亿元的难度相当于从老虎嘴里取出食物。

"销售市场的馅饼已经做好了 恒大地产副董事长兼总裁夏海钧在中期业绩会议上直言,新房年销量将保持在15万亿元左右,上行方向不会有大突破。

2006年,中国十大房地产开发商约占4.7%的市场份额。截至2018年底,前十名房地产开发商占26%,其中前三名占12.6%

夏海钧认为未来市场空不是由增量房地产市场的持续扩张带来的,而是中小企业的并购,从而实现大企业的扩张 五年后,中国十大房地产开发商将占到总销售额的40%左右。 前三名房地产开发商约占20%,即3万亿元人民币。

他还表示,到那时,如果中国的龙头企业想跻身前三名,销售规模应该达到1万亿元左右。

融创中国董事长孙宏斌在最近的讲话中也表达了类似的观点,他表示,未来五年,行业前五名可能占据30%的市场份额。

11月21日,《国泰君安研究新闻》指出,自2009年以来,房地产行业的市场集中度逐年上升。2017年下半年,监管政策收紧,行业基本面下滑,行业集中度大幅上升,目前行业CR10已达到27.4%

在严厉的政策时期,中小型住房企业将加速清算,并将继续为领先的住房企业创建空房间,以增加其销售份额。

经济学家马光远的判断更残酷 他表示,中国房地产行业将回归三个“20%”:未来市场只有20%的开发商能够生存,80%的开发商将死亡。中国有太多的开发商,80%的人会死,而且不缺房子。只有20%的城市,只有20%的房地产

统筹战略管理集团创始人黄立冲更加悲观:

“现在又回到了三个10%,现在许多开发商终于停止了开发项目。只有10%将继续开发项目。只有不到10%的房子在供需之间保持平衡。其余的严重供过于求。只有10%的建筑值得购买,其余的会赔钱。 “

他说它将在未来三年出现

张大伟乐观地说,房地产开发不会被切断:

“如果你观察这一趋势,未来肯定会是这样。你可以从国外看到,但是中国的城市化还不到60%,高水平的房地产将允许相对较长的一段时间。 ”

宋慧勇提醒说,在融资不断收紧的背景下,大公司也会有一定的风险。

“这取决于决策者的判断力 更难把握,一些赌博 “

”如果一个人敢于筹集资金,可以说他在市场变冷时采取了鲁莽的措施。如果你不敢筹集资金,遇到一个上涨的市场,你可以说你又变得保守了。 “

简而言之,开发人员在寻找方向的同时,在雾中战斗

责任编辑:张深