长租公寓仍需解决盈利模式问题

2019-10-26 投稿人 : www.mcxj.net 围观 : 1471 次
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几天前,清华公寓正式向美国证券交易委员会提交了招股说明书,并计划筹集至多1亿美元的美国存托凭证(ADS)形式登陆纳斯达克。此次,庆科递交了招股说明书,有望成为中国长期租赁公寓在海外的首次上市,同时还揭露了国内长期租赁业务运营的现状。

多父母租赁品牌希望公开上市

实际上,不仅仅是绿色客户。最近,部长的部长免费租用该品牌,蛋壳也表达了上市的愿望。去年9月,这个蛋壳公寓透露计划于今年在美国上市,筹集资金从6亿美元增加到7亿美元。随后,这套免费公寓还表示,正在考虑在2020年在美国上市,并计划筹集5亿元人民币至10亿美元;鲁比克(Rubik)位于Cube的公寓还表示,该公司已在计划,并将在未来上市。 Greener会向美国提交一份招股说明书,或者在成为海外上市的第一批租赁股票之前超过冰箱和蛋壳。

凯瑞研究公司研究员方玲表示,长期租赁品牌正急于在美国上市。从侧面看,它们还揭示了国内长期租赁品牌所共有的资本困境。由于早期的大量投资,利润周期更长。在财政支持下,它将无法满足当前的发展需求。通过上市,长期租赁公司可以保护资本链的健康,也可以将资金投入发展。以清科为例,截至2019年6月,资产负债率高达133%,负债总额超过资产总额;持有现金4.5亿元;其中,短期计息贷款1.49亿元,房租贷款8.73亿元。据此计算,短期债务比率仅为0.44。如果无法及时筹措资金,将有还款的风险。

此外,由于先前的长期租赁公寓资金链断裂,各种风险投资基金对长期租赁业务也更加谨慎,这使得长期租赁公寓将注意力转向首次公开募股。对于长期出租公寓的投资机构而言,通过IPO上市也是一种退出途径,可以提前受益并分散风险。

长期出租并不容易赚钱

在股票时代,长期租赁公寓和联合办公室业务模式具有相似的高商业模式,资本市场对联合办公室的态度也间接影响了长期租赁公寓的命运。几天前,共享办公室的发起人WeWork提交了一份招股说明书,原本计划筹集30亿美元。但是,由于盈利能力和高估值之间的不匹配,投资者受到了质疑。

从招股说明书来看,WeWork从2016年到2018年的收入分别为4.36亿美元,8.86亿美元,18.22亿美元,净亏损分别为4.3亿美元,9.33亿美元,19.27亿美元。三年累计亏损净额为32.91亿美元。在质疑盈利能力的同时,WeWork享有科技公司的高估值。据悉,WeWork的估值在2019年1月达到最高470亿美元,而在WeWork于9月放弃首次公开募股之后,估值已经下跌。到100亿到120亿美元。

凯瑞研究员方玲说,实际上,不仅是联合办公室,长期出租公寓业也面临盈利问题。例如,以去美国增股的庆科为例,招股书显示,2017财年和18财年的营业收入分别为5.23亿元和8.9亿元,而净亏损分别为2.45亿元和500万元。 2019年6月的前9个月,庆科的营业收入和净亏损分别为8.9亿元和-3.73亿元。据悉,截至2019年上半年,青科的可出租客房数量在1间之间,平均每间房每月租金为1149元,租金差价为25%。据此计算,庆科每个房间的每月差价仅为287元,期内每个房间的装修费用为14,700元(2018财年为19,800元)。这也意味着绿色客户需要花费4到5年的时间来支付翻新费用,其中不包括相应的折旧费,销售管理费和贷款利息。在创办清科公寓之前,金光杰曾说过拥有12万套公寓是清科的盈亏平衡点。

对于两家较大的租赁公司(如Freedom和Shell),它们尚未实现盈利,而且高负债也将阻碍其规模的不断扩大。根据业内人士的说法,对于长期租赁行业而言,尽管在美国上市可以解决临时资金问题,但是,如果利润模型的核心问题没有解决,即使上市,也无济于事。

近期将上市的长期公寓公司

绿色旅馆公寓

蛋壳公寓

免费公寓

魔术公寓

WeWork

(文章来源:信息时报)

(编辑器:DF515)

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